โอนที่ดินให้ลูกเสียภาษีเท่าไหร่ คือ คำถามสำคัญเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์จากพ่อแม่สู่ลูกค่ะ การส่งต่อที่ดินหรือบ้านให้ลูกหลานถือเป็นเรื่องใหญ่ที่หลายครอบครัวต้องเจอ แต่ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดินจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับว่าเราเลือกโอนตอนยังมีชีวิต หรือยกให้เป็นมรดกหลังเสียชีวิต ในบทความนี้ คุณน้าจะมาสรุปค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดินให้เข้าใจง่าย ๆ กันค่ะ
หมายเหตุ: บทความนี้เป็นเพียงบทความให้ความรู้เท่านั้น ไม่ได้เป็นการชักชวนเพื่อลงทุนแต่อย่างใด การโอนหรือรับโอนทรัพย์สินมีความเสี่ยงด้านมูลค่าและภาระภาษีที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดใช้วิจารณญาณในการอ่านและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการ
โอนที่ดินให้ลูกเสียภาษีเท่าไหร่?
เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของการโอนกรรมสิทธิ์เป็นหลักค่ะ การโอนอสังหาริมทรัพย์จากพ่อแม่ไปยังบุตรแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก คือ การโอนขณะพ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่ (เรียกว่า การให้โดยเสน่หา) และการโอนหลังพ่อแม่เสียชีวิต (เรียกว่า การโอนมรดก) ซึ่งทั้งสองรูปแบบมีเกณฑ์การคิดค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงค่ะ
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน พ่อแม่ให้ลูก มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
โอนที่ดินให้ลูก ค่าธรรมเนียม 2569 ในกรณีที่พ่อแม่โอนให้ลูกขณะยังมีชีวิตอยู่ (บุตรชอบด้วยกฎหมาย) จะมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน พ่อแม่ให้ลูก ตามอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้ ดังนี้ค่ะ
- ค่าธรรมเนียมการโอน: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามประกาศกรมที่ดินว่าด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยได้รับยกเว้นภาษีในส่วนมูลค่าที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตร 1 คนในแต่ละปีภาษี (หากราคาประเมินส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท จะนำส่วนเกินไปคำนวณเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%) ตามที่กรมสรรพากรกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร มาตรา 42(26)
- ค่าอากรแสตมป์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาเปรียบเทียบ (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า) โดยหากเสียอากรแสตมป์แล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะค่ะ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร
ข้อสังเกตเพิ่มเติม
บุตรชอบด้วยกฎหมาย หมายถึง ลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน หรือลูกที่พ่อได้จดทะเบียนรับรองบุตรตามกฎหมายแล้วเท่านั้น
กรณีพ่อโอนให้ลูกนอกกฎหมาย (ไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร) จะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 2% และเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามอัตราก้าวหน้าปกติเช่นเดียวกับการซื้อขายทั่วไปค่ะ
แม่โอนที่ดินให้ลูกเสียค่าภาษีเท่าไหร่ เปรียบเทียบโอนตอนมีชีวิต vs มรดก
แม่โอนที่ดินให้ลูกเสียค่าภาษีเท่าไหร่ หากเรานำมาเปรียบเทียบระหว่างการโอนตอนแม่ยังมีชีวิต กับการรับเป็นมรดกหลังจากแม่เสียชีวิตแล้ว สัดส่วนค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันอย่างชัดเจนตามตารางนี้ค่ะ
| รายการค่าใช้จ่าย | โอนขณะยังมีชีวิต (ให้โดยเสน่หา) | โอนหลังเสียชีวิต (รับมรดก) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 0.5% ของราคาประเมิน | 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมาย) |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | 0.5% (ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท เสีย 5%) | ยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมิน | ยกเว้น ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ |
| ภาษีมรดก | ไม่เสีย | เสียเฉพาะมรดกส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ในอัตรา 5% ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 |
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท
คุณน้าขอยกตัวอย่างกรณีแม่ต้องการโอนที่ดินที่มีราคาประเมิน 5,000,000 บาท ให้กับลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย เพื่อให้เห็นภาพค่าใช้จ่ายจริงดังนี้ค่ะ
กรณีที่ 1: โอนขณะแม่ยังมีชีวิตอยู่
- ค่าธรรมเนียมโอน (0.5%): 25,000 บาท
- ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ยกเว้นเนื่องจากราคาประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท): 0 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ (0.5%): 25,000 บาท
- รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด: 50,000 บาท
กรณีที่ 2: โอนเป็นมรดกหลังแม่เสียชีวิต
- ค่าธรรมเนียมโอนมรดก (0.5%): 25,000 บาท
- ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ได้รับยกเว้น): 0 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ (ได้รับยกเว้น): 0 บาท
- ภาษีมรดก (ยกเว้นเนื่องจากมูลค่าไม่เกิน 100 ล้านบาท): 0 บาท
- รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด: 25,000 บาท
คำแนะนำจากคุณน้า
หากไม่ได้มีความจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในโฉนดทันที การรอรับเป็นมรดกจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากกว่า เพราะจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมโอน 0.5% เท่านั้น
สำหรับพ่อที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับแม่ และไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร คุณน้าแนะนำให้ดำเนินการจดทะเบียนรับรองบุตรให้เรียบร้อยก่อนทำการโอนที่ดิน เพื่อให้ได้สิทธิ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียมและภาษีในฐานะบุตรชอบด้วยกฎหมายค่ะ
คำถามที่พบบ่อย
ภาษีมรดก คืออะไร และต้องเสียเมื่อไหร่?
ภาษีมรดก คือ ภาษีที่เก็บจากผู้รับมรดกเมื่อได้รับมรดกจากผู้เสียชีวิต โดยกฎหมายไทยกำหนดให้ผู้รับมรดกที่เป็นบุตรสืบสายโลหิตจะเสียภาษีมรดกก็ต่อเมื่อมูลค่ามรดกรวมทั้งหมดที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป โดยเสียภาษีในอัตรา 5% สำหรับมูลค่าส่วนที่เกิน 100 ล้านบาทเท่านั้นค่ะ
การโอนที่ดินให้ลูกเสียภาษีอย่างไร หากราคาประเมินเกิน 20 ล้านบาท?
หากพ่อแม่โอนที่ดินให้ลูกขณะยังมีชีวิตแล้วที่ดินมีราคาประเมินเกิน 20 ล้านบาท มูลค่าส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย ส่วนมูลค่าที่เกินกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องนำมาคำนวณเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ค่ะ
พ่อโอนที่ดินให้ลูกนอกกฎหมาย ต้องทำอย่างไรให้เสียภาษีอัตราบุตรชอบด้วยกฎหมาย?
พ่อสามารถไปจดทะเบียนรับรองบุตรที่สำนักงานเขตหรืออำเภอ หรือใช้คำสั่งศาลในการรับรองบุตร เมื่อมีสถานะเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายแล้ว จึงค่อยไปทำเรื่องโอนที่ดิน ณ กรมที่ดิน จะได้รับสิทธิ์ลดเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% และขอยกเว้นภาษีการให้ส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทได้ค่ะ
สรุปเกี่ยวกับโอนที่ดินให้ลูกเสียภาษีเท่าไหร่
สรุปง่าย ๆ คือ หากโอนขณะยังมีชีวิตจะมีค่าใช้จ่ายรวมประมาณ 1% ของราคาประเมิน (ค่าธรรมเนียม 0.5% + อากรแสตมป์ 0.5%) หากราคาประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท แต่หากโอนในรูปแบบมรดกหลังเสียชีวิต จะเสียเพียงค่าธรรมเนียมโอนมรดก 0.5% เท่านั้นค่ะ การวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์และตรวจสอบสถานะบุตรตามกฎหมายอย่างถูกต้องจะช่วยให้ครอบครัวประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากค่ะ
การลงทุนและความเสี่ยงในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์และมรดกมีความผันผวน ผู้สืบทอดและผู้โอนควรศึกษารายละเอียดทางกฎหมายและระเบียบของกรมที่ดินให้รอบคอบ
บทความนี้จัดทำขึ้นโดยทีมงานร่วมกับเครื่องมือ AI เพื่อช่วยรวบรวมและเรียบเรียงข้อมูล และผ่านการตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการก่อนเผยแพร่ ด้วยความปรารถนาดีจากทีมงานคุณน้าพาเทรด
ขอขอบคุณข้อมูลจาก: กรมที่ดิน และ กรมสรรพากร
สำหรับใครที่สนใจอ่านรีวิวโบรกเกอร์ : Review Brokers
บทความในเรื่องการลงทุนที่น่าสนใจ : Investing
คลังความรู้จากคุณน้า : Knowledge
