หนึ่งในคำถามของคนที่ผ่อนบ้านไปได้สักระยะ ก็คือ ‘รีไฟแนนซ์บ้าน’ ตอนนี้ยังคุ้มอยู่ไหม? หรือว่าระหว่างรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น แบบไหนตอบโจทย์มากกว่ากันในปี 2569 เพราะเมื่อดอกเบี้ยมีแนวโน้มขยับขึ้น ภาระผ่อนในระยะยาวก็อาจเพิ่มขึ้นตาม ทำให้หลายคนเริ่มมองหาวิธีลดดอกเบี้ยให้คุ้มที่สุด
บทความนี้ คุณน้าจะพาไปเปรียบเทียบเจาะลึกว่า รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คืออะไร? รีเทนชั่น (Retention) คืออะไร? พร้อมเทียบความแตกต่าง วิธีเลือกแบบไหนคุ้มกว่า และเหมาะกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด
รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คืออะไร?
รีไฟแนนซ์บ้าน คือ การย้ายสินเชื่อบ้านไปยังธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง และเงื่อนไขในการผ่อนชำระที่ดีกว่าเดิม โดยหลักการจะเป็นการ ‘ขอกู้ใหม่’ กับธนาคารใหม่เพื่อนำไปปิดหนี้กับธนาคารเดิมนั่นเองค่ะ
จุดเด่นของการรีไฟแนนซ์บ้าน คือ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ย ทำให้ค่างวดต่อเดือนลดลง หรือผ่อนหมดได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์มักมาพร้อมโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก จึงช่วยลดภาระในระยะต้นได้อย่างชัดเจน
ทำไมคนถึงนิยมรีไฟแนนซ์บ้าน?
คนส่วนใหญ่นิยมรีไฟแนนซ์บ้านเพราะต้องการลดภาระดอกเบี้ย และทำให้การผ่อนบ้านคุ้มค่ามากขึ้นในระยะยาว เนื่องจากหลังจากผ่อนครบช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยของธนาคารเดิมมักปรับสูงขึ้น ทำให้ค่างวดเพิ่มขึ้นตาม หลายคนจึงเลือกรีไฟแนนซ์เพื่อย้ายไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ส่งผลให้ค่างวดต่อเดือนลดลง หรือสามารถปิดหนี้ได้เร็วขึ้น
นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์ยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน เช่น บางคนเลือกปรับระยะเวลาผ่อนให้สั้นลงเพื่อลดดอกเบี้ยรวม หรือยืดระยะเวลาออกไปอีกเพื่อให้ผ่อนสบายขึ้นในแต่ละเดือน รวมถึงในบางกรณีอาจได้รับวงเงินกู้เพิ่ม (Top-up) อีกด้วย จึงทำให้การรีไฟแนนซ์บ้านกลายเป็นอีกทางเลือกยอดนิยมของคนที่ต้องการบริหารภาระหนี้บ้านให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ข้อดี-ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์บ้าน
ข้อดี
- ช่วยลดอัตราดอกเบี้ย เมื่อเทียบกับสัญญาเดิมหลังหมดโปร
- ค่างวดต่อเดือนลดลง ทำให้ผ่อนสบายและบริหารเงินได้ง่ายขึ้น
- มีโอกาสผ่อนหมดเร็วขึ้น หากยังคงค่างวดเท่าเดิม
- สามารถเลือกเงื่อนไขใหม่ให้เหมาะกับสถานะการเงิน เช่น ปรับระยะเวลาผ่อน
- สามารถเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร เพื่อเลือกเงื่อนไขที่คุ้มค่าที่สุด
- บางกรณีสามารถขอวงเงินเพิ่ม (Top-up) เพื่อเสริมสภาพคล่องได้
ข้อเสีย
- มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าประเมิน, ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
- ขั้นตอนค่อนข้างยุ่งยาก ต้องยื่นเอกสารและขออนุมัติใหม่
- อาจมีค่าปรับ หากรีไฟแนนซ์ก่อนครบสัญญา เช่น ยังไม่ครบ 3 ปี
- ต้องใช้เวลาในการดำเนินการ และรออนุมัติจากธนาคารใหม่
- ดอกเบี้ยที่ได้รับขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้กู้ ซึ่งอาจไม่ได้ต่ำเสมอไป
รีเทนชั่น (Retention) คืออะไร?
รีเทนชั่น คือ การที่ธนาคารเสนอปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเดิม เพื่อจูงใจให้ยังคงผ่อนสินเชื่อกับธนาคารต่อไป โดยไม่ย้ายไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ซึ่งโดยทั่วไปมักเกิดขึ้นหลังจากลูกค้าผ่อนบ้านไปได้สักระยะ และเริ่มมองหาทางลดภาระดอกเบี้ย ทำให้สามารถเจรจาขอเงื่อนไขใหม่กับธนาคารเดิมได้โดยตรง
รีเทนชั่นเหมาะกับใคร?
- ผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้วอย่างน้อย 2–3 ปี
- ผู้ที่มีประวัติการผ่อนชำระดี ผ่อนตรงเวลา ไม่มีประวัติค้างชำระ
- ผู้ที่ไม่ต้องการย้ายธนาคาร และอยากลดดอกเบี้ยแบบไม่ยุ่งยาก
- ผู้ที่ต้องการลดภาระค่างวด โดยไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
รู้หรือไม่? หากผู้กู้มีประวัติที่ดี จะสามารถรีเทนชั่นได้ทุก 3 ปี
หากผู้ขอกู้บ้านมีประวัติในการผ่อนชำระที่ดีและไม่เคยชำระล่าช้า ธนาคารจะพิจารณาให้ผู้ขอกู้สามารถขอลดดอกเบี้ยบ้านได้ทุก 3 ปี ยกเว้นก็แต่วงเงินการชำระคงเหลือต่ำกว่า 1,000,000 บาท บางธนาคารอาจไม่สามารถรีเทนชั่นได้ค่ะ ทั้งนี้ ผู้ขอกู้สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้กับธนาคารที่เดิม
ข้อดี-ข้อเสียของการรีเทนชั่น (Retention)
ข้อดี
- ไม่ต้องย้ายธนาคาร ดำเนินการง่ายและใช้เวลาไม่นาน
- ไม่ต้องยื่นเอกสารใหม่
- ไม่มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมิน หรือค่าจดจำนองใหม่
- สามารถต่อรองดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมได้ หากมีประวัติผ่อนดี
- เหมาะกับคนที่ไม่อยากเปลี่ยนธนาคาร หรืออยากลดภาระดอกเบี้ยแบบรวดเร็ว
ข้อเสีย
- อัตราดอกเบี้ยที่ได้ มักไม่ต่ำเท่าการรีไฟแนนซ์บ้าน
- ตัวเลือกโปรโมชันมีจำกัด เมื่อเทียบกับธนาคารใหม่
- อำนาจต่อรองขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารเดิม
- ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอวงเงินเพิ่ม (Top-up) ได้
- อาจต้องติดต่อหรือเจรจากับธนาคารเอง ไม่มีข้อเสนอให้โดยอัตโนมัติ
หากคุณยังใหม่กับการกู้บ้าน แนะนำให้เริ่มจากการทำความเข้าใจพื้นฐานสินเชื่อบ้าน ตั้งแต่วิธีคิดดอกเบี้ย เงื่อนไขการอนุมัติ ไปจนถึงการวางแผนผ่อนให้เหมาะกับรายได้
ตัวอย่างเปรียบเทียบคำนวณรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น
ค่างวดที่แสดงเป็นเพียงการประมาณการเบื้องต้น หากคุณต้องการคำนวณเพิ่มเติม โดยปรับตัวเลขให้สอดคล้องกับเงื่อนไขและสถานการณ์ทางการเงินของคุณ สามารถคำนวณได้ที่โปรแกรมคำนวณของแสนสิริ
ตัวอย่างตารางค่างวดปีที่ 1
งวดที่ | ค่างวด (บาท) | เงินต้น (บาท) | ดอกเบี้ย (บาท) | ยอดคงเหลือ (บาท) |
1 | 17,961.79 | 6,295.12 | 11,666.67 | 3,993,704.88 |
2 | 17,961.79 | 6,313.48 | 11,648.31 | 3,987,391.40 |
3 | 17,961.79 | 6,331.90 | 11,629.89 | 3,981,059.50 |
4 | 17,961.79 | 6,350.36 | 11,611.42 | 3,974,709.14 |
5 | 17,961.79 | 6,368.89 | 11,592.90 | 3,968,340.25 |
6 | 17,961.79 | 6,387.46 | 11,574.33 | 3,961,952.79 |
7 | 17,961.79 | 6,406.09 | 11,555.70 | 3,955,546.70 |
8 | 17,961.79 | 6,424.78 | 11,537.01 | 3,949,121.92 |
9 | 17,961.79 | 6,443.52 | 11,518.27 | 3,942,678.41 |
10 | 17,961.79 | 6,462.31 | 11,499.48 | 3,936,216.10 |
11 | 17,961.79 | 6,481.16 | 11,480.63 | 3,929,734.94 |
12 | 17,961.79 | 6,500.06 | 11,461.73 | 3,923,234.88 |
จากวงเงินกู้ 4,000,000 บาท เมื่อผ่อนไปแล้ว 3 ปี จะเหลือยอดปัจจุบันอยู่ที่ 3,761,400 บาท ซึ่งสามารถพิจารณาทางเลือกได้ 2 รูปแบบ ได้แก่ การรีไฟแนนซ์ และการรีเทนชั่น โดยเปรียบเทียบรายละเอียดได้ดังนี้
รีไฟแนนซ์ | รีเทนชั่น | |
|---|---|---|
วงเงินกู้คงเหลือ (บาท) | 3,761,400 | 3,761,400 |
ระยะเวลาผ่อนชำระ (ปี) | 30 | 30 |
ค่างวดผ่อนชำระ (บาท) | 17,962 | 17,962 |
อัตราดอกเบี้ย (ต่อปี) ปีที่ 4-6 | 3.30% | 4.50% |
รวมค่างวดปีที่ 4-6 (บาท) | 646,632 | 646,632 |
ชำระเงินต้น (บาท) | 255,000 | 215,000 |
ชำระดอกเบี้ย (บาท) | 391,000 | 431,000 |
ช่วยประหยัดดอกเบี้ย (บาท) | 71,000 | 31,000 |
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม (บาท) | กรณีเลือกชำระค่าจดจำนองเองมูลค่า 1% = 37,614 | ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม |
ประหยัดได้สุทธิ | 33,000 | 31,000 |
จากตัวอย่างจะเห็นว่าแม้รีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่าย แต่ระยะยาวจะประหยัดได้มากกว่าอย่างชัดเจน
คำแนะนำจากคุณน้า: การตัดสินใจเรื่องที่อยู่อาศัยไม่ได้มีแค่การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด แต่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ชีวิต และเป้าหมายทางการเงินของคุณในระยะยาว ก่อนซื้อบ้าน สิ่งสำคัญที่ควรพิจารณา คือ ควร ‘ซื้อ หรือ เช่า’ ทางเลือกไหนเหมาะสมกับคุณมากกว่า
เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์บ้าน VS รีเทนชั่น 2569 แบบไหนคุ้มกว่ากัน?
จากตารางเปรียบเทียบจะเห็นได้ว่า การรีไฟแนนซ์บ้านมีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่า โดยต้องเตรียมเอกสารเพื่อยื่นกู้ใหม่ มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติค่อนข้างนาน ขณะที่การรีเทนชั่นมีความสะดวกและรวดเร็วกว่า แม้อัตราดอกเบี้ยจะสามารถปรับลดลงจากเดิมได้ แต่โดยทั่วไปยังไม่ต่ำเท่าการรีไฟแนนซ์ และอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติมตามที่ธนาคารกำหนด
หากคุณยังไม่เข้าใจว่าเครดิตบูโรคืออะไร? มีผลต่อการกู้บ้านอย่างไร และส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อมากแค่ไหน คุณน้ารวบรวมมาไว้ให้แล้วค่ะ
ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน 2569
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร
- เตรียมเอกสารรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน หรือหนังสือรับรองเงินเดือน
- ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่
- ธนาคารประเมินมูลค่าหลักทรัพย์
- ดำเนินการโอนหนี้ไปยังธนาคารใหม่
ขั้นตอนการขอลดดอกเบี้ยบ้าน (รีเทนชั่น) 2569
- ติดต่อธนาคารเดิม
- แจ้งความประสงค์ขอลดอัตราดอกเบี้ย
- ยื่นคำขอปรับอัตราดอกเบี้ย
- รอผลอนุมัติ โดยทั่วไปใช้เวลาไม่นาน
เอกสารที่ใช้ในการรีไฟแนนซ์บ้าน
การรีเทนชั่นไม่ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม แต่การรีไฟแนนซ์จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน ดังนี้
- สำเนาใบเสร็จค่างวดล่าสุด (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือนล่าสุด
- หนังสือรับรองเงินเดือน (กรณีไม่มีสลิป อายุไม่เกิน 2 เดือน)
- สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
- หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
- สำเนาโฉนดที่ดิน (ทุกหน้า)
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
- สำเนาสัญญากู้จากธนาคารเดิม
- สำเนาสัญญาจำนอง
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ VS รีเทนชั่น
รีไฟแนนซ์บ้านกี่ปีถึงคุ้ม?
ประมาณ 3–5 ปี หรือเมื่อดอกเบี้ยของโปรโมชันเดิมสิ้นสุดลง และการรีไฟแนนซ์ช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย
รีเทนชั่นได้กี่ครั้ง?
ทำได้มากกว่า 1 ครั้ง ขึ้นอยู่กับนโยบายธนาคารและประวัติการผ่อนของผู้กู้
รีไฟแนนซ์บ้านเสียค่าอะไรบ้าง?
มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าอากร รวม ๆ แล้วมักอยู่ในระดับหลักหมื่นบาท
รีเทนชั่นต้องเสียค่าธรรมเนียมไหม?
ส่วนใหญ่ไม่มีค่าใช้จ่าย หรือมีเพียงเล็กน้อย
สรุปการรีไฟแนนซ์ VS รีเทนชั่น 2569
การเลือกรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชั่นขึ้นอยู่กับเป้าหมายของผู้กู้เป็นหลัก หากต้องการลดดอกเบี้ยในระยะยาวและยอมรับค่าใช้จ่ายเริ่มต้นได้ การรีไฟแนนซ์มักให้ความคุ้มค่ามากกว่า แต่หากต้องการความสะดวก รวดเร็ว และไม่อยากมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม การรีเทนชั่นก็เป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้ดี ดังนั้น ควรเปรียบเทียบตัวเลขจริงและประเมินความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
สำหรับใครที่สนใจอ่านรีวิวโบรกเกอร์ : Review Brokers
บทความในเรื่องการลงทุนที่น่าสนใจ : Investing
คลังความรู้จากคุณน้า : Knowledge
