ภาษีโรงเรือน คืออะไร? เข้าใจความต่างภาษีอสังหาฯ ฉบับชาวบ้าน

หลายคนที่กำลังปล่อยเช่าบ้านหรืออาคารพาณิชย์อาจเคยได้ยินคำว่า “ภาษีโรงเรือน” ผ่านหูมาบ้าง วันนี้คุณน้าจะพามาทำความรู้จักภาษีตัวนี้ให้ชัดเจนค่ะ นี่คือภาษีท้องถิ่นในอดีตที่จัดเก็บจากเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีรายได้จากการเช่าหรือใช้ประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ค่ะ

สำหรับคนที่กำลังวางแผนปล่อยเช่าบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือบริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้เสริม การเข้าใจประวัติและโครงสร้างภาษีเดิมจะช่วยให้เห็นภาพรวมของต้นทุนและการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายชัดเจนยิ่งขึ้นค่ะ

ในบทความนี้ คุณน้าจะพามาไขข้อข้องใจว่าภาษีฉบับนี้มีรายละเอียดอย่างไร และปัจจุบันถูกปรับเปลี่ยนไปอย่างไรบ้างค่ะ

หมายเหตุ: บทความนี้เป็นเพียงบทความให้ความรู้เท่านั้น ไม่ได้เป็นการชักชวนเพื่อลงทุนแต่อย่างใด โปรดใช้วิจารณญาณในการอ่าน

ภาษีโรงเรือน คืออะไร?

ภาษีโรงเรือน มีชื่อเรียกตามกฎหมายเดิมกำกับไว้ (ตาม พ.ร.บ. ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475) คือ ภาษีประเภทหนึ่งที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือกรุงเทพมหานคร โดยจัดเก็บจากเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างบ้าน อาคาร ตึกแถว หรือคอนโดมิเนียม ที่นำไปใช้หาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า การทำเป็นร้านค้า หรือใช้เป็นที่ตั้งของบริษัทและโรงงานค่ะ

หากทรัพย์สินชิ้นนั้นถูกปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ หรือเจ้าของใช้เป็นที่อยู่อาศัยเองโดยไม่ได้สร้างรายได้ ในอดีตก็จะไม่เข้าเกณฑ์การต้องเสียภาษีตัวนี้ค่ะ แต่ถ้าเมื่อใดที่มีการปล่อยเช่าหรือนำไปประกอบธุรกิจ ทรัพย์สินนั้นจะถูกนำมาคำนวณภาระภาษีทันที ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินหรือผู้มีรายได้นำไปยื่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ครึ่งปีและประจำปีด้วยเช่นกันค่ะ

ภาษีโรงเรือน ยกเลิกหรือยัง และภาษีโรงเรือนยังต้องจ่ายไหม?

กฎหมายฉบับนี้ยกเลิกการบังคับใช้ไปแล้ว ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2562 ค่ะ โดยปัจจุบันคุณไม่ต้องจ่ายภาษีในชื่อเดิมอีกต่อไป แต่เปลี่ยนมาจ่ายภายใต้กฎหมายใหม่คือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” (พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) ซึ่งมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมาค่ะ

เหตุผลสำคัญในการยกเลิกกฎหมายเดิมคือ ภาษีรูปแบบเดิมใช้วิธีประเมินจาก “ค่ารายปี” หรือรายได้ค่าเช่า ซึ่งบ่อยครั้งสร้างปัญหากรอบการประเมินที่ไม่เป็นมาตรฐานและขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ค่ะ กฎหมายใหม่จึงเปลี่ยนมาใช้วิธีประเมินจากฐาน “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ของกรมธนารักษ์แทน เพื่อสร้างมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศค่ะ

อย่างไรก็ตาม หากท่านใดมีภาระค้างชำระภาษีในระบบเดิมก่อนปี พ.ศ. 2563 หน่วยงานท้องถิ่นยังคงมีอำนาจตามกฎหมายในการติดตามเรียกเก็บภาษีย้อนหลังได้อยู่ค่ะ ดังนั้น คำตอบคือปัจจุบันไม่มีการประเมินภาษีในรูปแบบเดิมรอบใหม่แล้ว แต่ภาระตกค้างในอดีตยังคงต้องชำระให้ถูกต้องค่ะ

ภาษีโรงเรือน คิดยังไง คิดกี่เปอร์เซ็นต์ในอดีต?

ในอดีตภาษีตัวนี้คิดในอัตราคงที่ 12.5% ของ “ค่ารายปี” (หรือเทียบเท่ากับค่าเช่าประมาณ 1.5 เดือนต่อปี) โดยคำว่า “ค่ารายปี” หมายถึง จำนวนเงินที่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น สมควรให้เช่าได้ในระยะเวลา 1 ปีเต็ม หากเป็นการปล่อยเช่าจริง เจ้าหน้าที่จะอ้างอิงจากสัญญาเช่า หรือหากไม่มีสัญญาเช่าจะอ้างอิงจากราคาประเมินค่าเช่ากลางในพื้นที่นั้น ๆ ค่ะ

คุณน้าขอยกตัวอย่างการคำนวณภาษีในอดีตดังนี้ค่ะ

หากคุณน้ามีอาคารพาณิชย์ 1 คูหา และปล่อยให้คนเช่าทำร้านค้าในราคาเดือนละ 10,000 บาท

• รายได้ค่าเช่าตลอดทั้งปี (ค่ารายปี) = 10,000 x 12 = 120,000 บาท
• ภาษีที่ต้องเสียในอัตรา 12.5% = 120,000 x 12.5% = 15,000 บาทต่อปี

ภาษีโรงเรือนกับภาษีที่ดิน แตกต่างกันอย่างไร?

การเปลี่ยนแปลงจากระบบภาษีเดิมมาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นการปรับโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในประเทศไทย เพื่อให้เห็นภาพความแตกต่างอย่างชัดเจน คุณน้าได้สรุปเปรียบเทียบในตารางด้านล่างนี้ค่ะ

จากตารางจะเห็นได้ว่า กฎหมายใหม่ช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์คำนวณภาระภาษีล่วงหน้าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากราคาประเมินกรมธนารักษ์เป็นตัวเลขที่เปิดเผยชัดเจน ต่างจากในอดีตที่ต้องรอลุ้นการประเมินค่ารายปีจากเจ้าหน้าที่ค่ะ

คำถามที่พบบ่อย

ภาษีโรงเรือนต่างจากภาษีที่ดินอย่างไร?

ต่างกันที่ฐานในการคำนวณและอัตราภาษีค่ะ ภาษีโรงเรือนเดิมคำนวณจากรายได้ค่าเช่ารายปีในอัตราคงที่ 12.5% ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปัจจุบัน คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์และจัดเก็บในอัตราก้าวหน้าตามประเภทการใช้งานค่ะ

หากเคยค้างชำระภาษีโรงเรือนปีก่อนหน้า ปีนี้ยังต้องจ่ายย้อนหลังไหม?

ยังคงต้องชำระย้อนหลังค่ะ แม้กฎหมายฉบับนี้จะถูกยกเลิกไปแล้ว แต่หนี้ภาษีที่เกิดขึ้นก่อนการยกเลิกกฎหมายยังคงมีผลผูกพัน และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นยังมีอำนาจติดตามเรียกเก็บพร้อมเงินเพิ่มตามอายุความกฎหมายค่ะ

ปล่อยเช่าบ้านในปัจจุบัน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ปัจจุบันผู้ปล่อยเช่าบ้านต้องรับผิดชอบภาษี 2 ส่วนหลัก คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ยื่นชำระกับท้องถิ่นในอัตราประเภทอื่น ๆ/เชิงพาณิชย์) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (นำรายได้ค่าเช่ามายื่นเสียภาษีประจำปีกับกรมสรรพากร) ค่ะ

สรุปเกี่ยวกับภาษีโรงเรือน

แม้ว่าภาษีตัวนี้จะยกเลิกการจัดเก็บและเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปแล้ว แต่การเข้าใจที่มาและโครงสร้างการประเมินภาษีอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถวางแผนต้นทุนได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้นค่ะ คุณน้าขอแนะนำให้เจ้าของบ้านและอาคารหมั่นตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์และยื่นเสียภาษีท้องถิ่นให้ถูกต้องตามกำหนด เพื่อป้องกันปัญหาเงินเพิ่มและค่าปรับย้อนหลังนะคะ

การถือครองและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายและภาระภาษีที่อาจเปลี่ยนแปลงตามกฎหมายในอนาคต ซึ่งอาจทำให้ภาระภาษีของท่านเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้โดยไม่อาจคาดการณ์ล่วงหน้า เจ้าของทรัพย์สินควรศึกษาหลักเกณฑ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้รอบคอบ และปรึกษาหน่วยงานท้องถิ่นหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนตัดสินใจ ทั้งนี้หลักเกณฑ์และอัตราภาษีในอดีตไม่สามารถใช้ยืนยันหลักเกณฑ์ที่จะบังคับใช้ในอนาคตได้ บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้เท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุน

บทความนี้จัดทำขึ้นโดยทีมงานร่วมกับเครื่องมือ AI เพื่อช่วยรวบรวมและเรียบเรียงข้อมูล และผ่านการตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการก่อนเผยแพร่ ด้วยความปรารถนาดีจากทีมงานคุณน้าพาเทรด

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทย และ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (ราชกิจจานุเบกษา)

สำหรับใครที่สนใจอ่านรีวิวโบรกเกอร์ : Review Brokers

บทความในเรื่องการลงทุนที่น่าสนใจ : Investing

คลังความรู้จากคุณน้า : Knowledge