หนึ่งในคำถามของคนที่ผ่อนบ้านไปได้สักระยะ ก็คือ ‘รีไฟแนนซ์บ้าน’ ตอนนี้ยังคุ้มอยู่ไหม? หรือระหว่างรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น แบบไหนตอบโจทย์มากกว่ากันในปี 2569 เพราะเมื่อดอกเบี้ยมีแนวโน้มขยับขึ้น ภาระผ่อนในระยะยาวก็อาจเพิ่มขึ้นตาม ทำให้หลายคนเริ่มมองหาวิธีลดดอกเบี้ยให้คุ้มที่สุด
บทความนี้ คุณน้าจะพาไปเปรียบเทียบเจาะลึกว่า รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คืออะไร? รีเทนชั่น (Retention) คืออะไร พร้อมเทียบชัด ๆ ระหว่างรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่นว่าต่างกันยังไง แบบไหนคุ้มกว่า และเหมาะกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด
รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คืออะไร?
รีไฟแนนซ์บ้าน คือ การย้ายสินเชื่อบ้านไปยังธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงและเงื่อนไขในการผ่อนชำระที่ดีกว่าเดิม โดยหลักการจะเป็นการ ‘ขอกู้ใหม่’ กับธนาคารใหม่เพื่อนำไปปิดหนี้กับธนาคารเดิม
จุดเด่นของการรีไฟแนนซ์บ้านก็คือจะช่วยลดภาระดอกเบี้ย ทำให้ค่างวดต่อเดือนลดลง หรือผ่อนหมดได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์มักมาพร้อมโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก จึงช่วยลดภาระในระยะต้นได้อย่างชัดเจน และเป็นหนึ่งในทางเลือกยอดนิยมสำหรับคนที่ต้องการลดภาระผ่อนบ้านในระยะยาว
ทำไมคนถึงนิยมรีไฟแนนซ์บ้าน?
คนส่วนใหญ่นิยมรีไฟแนนซ์บ้านเพราะต้องการลดภาระดอกเบี้ย และทำให้การผ่อนบ้านคุ้มค่ามากขึ้นในระยะยาว เนื่องจากหลังจากผ่อนครบช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยของธนาคารเดิมมักปรับสูงขึ้น ทำให้ค่างวดเพิ่มขึ้นตาม หลายคนจึงเลือกรีไฟแนนซ์เพื่อย้ายไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ส่งผลให้ค่างวดต่อเดือนลดลง หรือสามารถปิดหนี้ได้เร็วขึ้น
นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์ยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน เช่น บางคนเลือกปรับระยะเวลาผ่อนให้สั้นลงเพื่อลดดอกเบี้ยรวม หรือยืดระยะเวลาออกเพื่อให้ผ่อนสบายขึ้นในแต่ละเดือน รวมถึงในบางกรณีอาจได้รับวงเงินกู้เพิ่ม (Top-up) เพื่อนำไปใช้จ่ายจำเป็นอีกด้วย จึงทำให้การรีไฟแนนซ์บ้านกลายเป็นทางเลือกยอดนิยมของคนที่ต้องการบริหารภาระหนี้บ้านให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ข้อดี-ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์บ้าน
ข้อดี
- ช่วยลดอัตราดอกเบี้ย เมื่อเทียบกับสัญญาเดิมหลังหมดโปร
- ค่างวดต่อเดือนลดลง ทำให้ผ่อนสบายและบริหารเงินได้ง่ายขึ้น
- มีโอกาสผ่อนหมดเร็วขึ้น หากยังคงค่างวดเท่าเดิม
- สามารถเลือกเงื่อนไขใหม่ให้เหมาะกับสถานะการเงิน เช่น ปรับระยะเวลาผ่อน
- สามารถเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร เพื่อเลือกเงื่อนไขที่คุ้มค่าที่สุด
- บางกรณีสามารถขอวงเงินเพิ่ม (Top-up) เพื่อเสริมสภาพคล่องได้
ข้อเสีย
- มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าประเมิน, ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
- ขั้นตอนค่อนข้างยุ่งยาก ต้องยื่นเอกสารและขออนุมัติใหม่
- อาจมีค่าปรับ หากรีไฟแนนซ์ก่อนครบสัญญา เช่น ยังไม่ครบ 3 ปี
- ต้องใช้เวลาในการดำเนินการ และรออนุมัติจากธนาคารใหม่
- ดอกเบี้ยที่ได้รับขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้กู้ ซึ่งอาจไม่ได้ต่ำเสมอไป
รีเทนชั่น (Retention) คืออะไร?
รีเทนชั่น คือ การที่ธนาคารเสนอปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเดิม เพื่อจูงใจให้ยังคงผ่อนสินเชื่อกับธนาคารต่อไป โดยไม่ย้ายไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ซึ่งโดยทั่วไปมักเกิดขึ้นหลังจากลูกค้าผ่อนบ้านไปได้สักระยะ และเริ่มมองหาทางลดภาระดอกเบี้ย ทำให้สามารถเจรจาขอเงื่อนไขใหม่กับธนาคารเดิมได้โดยตรง
รีเทนชั่นเหมาะกับใคร?
- ผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้วอย่างน้อย 2–3 ปี
- ผู้ที่มีประวัติการผ่อนชำระดี ผ่อนตรงเวลา ไม่มีประวัติค้างชำระ
- ผู้ที่ไม่ต้องการย้ายธนาคาร และอยากลดดอกเบี้ยแบบไม่ยุ่งยาก
- ผู้ที่ต้องการลดภาระค่างวด โดยไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
รู้หรือไม่? หากผู้กู้มีประวัติที่ดี จะสามารถรีเทนชั่นได้ทุก 3 ปี
หากผู้ขอกู้บ้านมีประวัติในการผ่อนชำระที่ดีและไม่เคยชำระล่าช้า ธนาคารจะพิจารณาให้ผู้ขอกู้สามารถขอลดดอกเบี้ยบ้านได้ทุก 3 ปี ยกเว้นก็แต่วงเงินการชำระคงเหลือต่ำกว่า 1,000,000 บาท บางธนาคารอาจไม่สามารถรีเทนชั่นได้ค่ะ ทั้งนี้ ผู้ขอกู้สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้กับธนาคารที่เดิม
ข้อดี-ข้อเสียของการรีเทนชั่น (Retention)
ข้อดี
- ไม่ต้องย้ายธนาคาร ดำเนินการง่ายและใช้เวลาไม่นาน
- ไม่ต้องยื่นเอกสารใหม่
- ไม่มีค่าใช้จ่ายจุกจิก เช่น ค่าประเมิน หรือค่าจดจำนองใหม่
- สามารถต่อรองดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมได้ หากมีประวัติผ่อนดี
- เหมาะกับคนที่ไม่อยากเปลี่ยนธนาคาร หรืออยากลดภาระดอกเบี้ยแบบรวดเร็ว
ข้อเสีย
- อัตราดอกเบี้ยที่ได้ มักไม่ต่ำเท่าการรีไฟแนนซ์บ้าน
- ตัวเลือกโปรโมชันมีจำกัด เมื่อเทียบกับธนาคารใหม่
- อำนาจต่อรองขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารเดิม
- ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอวงเงินเพิ่ม (Top-up) ได้
- อาจต้องติดต่อหรือเจรจากับธนาคารเอง ไม่มีข้อเสนอให้โดยอัตโนมัติ
หากคุณยังใหม่กับการกู้บ้าน แนะนำให้เริ่มจากการทำความเข้าใจพื้นฐานสินเชื่อบ้าน ตั้งแต่วิธีคิดดอกเบี้ย เงื่อนไขการอนุมัติ ไปจนถึงการวางแผนผ่อนให้เหมาะกับรายได้
ตัวอย่างเปรียบเทียบคำนวณรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น
ค่างวดที่แสดงเป็นเพียงการประมาณการเบื้องต้น หากคุณต้องการคำนวณเพิ่มเติม โดยปรับตัวเลขให้สอดคล้องกับเงื่อนไขและสถานการณ์ทางการเงินของคุณ สามารถคำนวณได้ที่โปรแกรมคำนวณของแสนสิริ
ตัวอย่างตารางค่างวดปีที่ 1
งวดที่ | ค่างวด (บาท) | เงินต้น (บาท) | ดอกเบี้ย (บาท) | ยอดคงเหลือ (บาท) |
1 | 17,961.79 | 6,295.12 | 11,666.67 | 3,993,704.88 |
2 | 17,961.79 | 6,313.48 | 11,648.31 | 3,987,391.40 |
3 | 17,961.79 | 6,331.90 | 11,629.89 | 3,981,059.50 |
4 | 17,961.79 | 6,350.36 | 11,611.42 | 3,974,709.14 |
5 | 17,961.79 | 6,368.89 | 11,592.90 | 3,968,340.25 |
6 | 17,961.79 | 6,387.46 | 11,574.33 | 3,961,952.79 |
7 | 17,961.79 | 6,406.09 | 11,555.70 | 3,955,546.70 |
8 | 17,961.79 | 6,424.78 | 11,537.01 | 3,949,121.92 |
9 | 17,961.79 | 6,443.52 | 11,518.27 | 3,942,678.41 |
10 | 17,961.79 | 6,462.31 | 11,499.48 | 3,936,216.10 |
11 | 17,961.79 | 6,481.16 | 11,480.63 | 3,929,734.94 |
12 | 17,961.79 | 6,500.06 | 11,461.73 | 3,923,234.88 |
จากวงเงินกู้ 4,000,000 บาท เมื่อผ่อนไปแล้ว 3 ปี จะเหลือยอดปัจจุบันอยู่ที่ 3,761,400 บาท
รีไฟแนนซ์ | รีเทนชั่น | |
|---|---|---|
วงเงินกู้คงเหลือ (บาท) | 3,761,400 | 3,761,400 |
ระยะเวลาผ่อนชำระ (ปี) | 30 | 30 |
ค่างวดผ่อนชำระ (บาท) | 17,962 | 17,962 |
อัตราดอกเบี้ย (ต่อปี) ปีที่ 4-6 | 3.30% | 4.50% |
ค่างวดปีที่ 4-6 (บาท) | 646,632 | 646,632 |
ชำระเงินต้น (บาท) | 255,000 | 215,000 |
ชำระดอกเบี้ย (บาท) | 391,000 | 431,000 |
ช่วยประหยัดดอกเบี้ย (บาท) | 71,000 | 31,000 |
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม (บาท) | กรณีเลือกชำระค่าจดจำนองเองมูลค่า 1% = 37,614 | ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม |
ประหยัดได้สุทธิ | 33,000 | 31,000 |
จากตัวอย่างจะเห็นว่ารีไฟแนนซ์แม้มีค่าใช้จ่าย แต่ระยะยาวประหยัดได้มากกว่าอย่างชัดเจน
เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์บ้าน VS รีเทนชั่น 2569 แบบไหนคุ้มกว่ากัน?
จากตารางเปรียบเทียบจะเห็นได้ว่า การรีไฟแนนซ์บ้านมีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่า โดยต้องเตรียมเอกสารเพื่อยื่นกู้ใหม่ มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติค่อนข้างนาน ขณะที่การรีเทนชั่นมีความสะดวกและรวดเร็วกว่า แม้อัตราดอกเบี้ยจะสามารถปรับลดลงจากเดิมได้ แต่โดยทั่วไปยังไม่ต่ำเท่าการรีไฟแนนซ์ และอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติมตามที่ธนาคารกำหน
หากคุณยังไม่เข้าใจว่าเครดิตบูโรคืออะไร? มีผลต่อการกู้บ้านอย่างไร และส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อมากแค่ไหน คุณน้ารวบรวมมาไว้ให้แล้วค่ะ
ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน 2569
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร
- เตรียมเอกสารรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน หรือหนังสือรับรองเงินเดือน
- ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่
- ธนาคารประเมินมูลค่าหลักทรัพย์
- ดำเนินการโอนหนี้ไปยังธนาคารใหม่
ขั้นตอนการขอลดดอกเบี้ยบ้าน (รีเทนชั่น) 2569
- ติดต่อธนาคารเดิม
- แจ้งความประสงค์ขอลดอัตราดอกเบี้ย
- ยื่นคำขอปรับอัตราดอกเบี้ย
- รอผลอนุมัติ (โดยทั่วไปใช้เวลาไม่กี่วัน)
เอกสารที่ใช้ในการรีไฟแนนซ์บ้าน
- การรีเทนชั่นแทบไม่ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม แต่การรีไฟแนนซ์จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน ดังนี้
- สำเนาใบเสร็จค่างวดล่าสุด (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือนล่าสุด
- หนังสือรับรองเงินเดือน (กรณีไม่มีสลิป อายุไม่เกิน 2 เดือน)
- สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
- หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
- สำเนาโฉนดที่ดิน (ทุกหน้า)
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
- สำเนาสัญญากู้จากธนาคารเดิม
- สำเนาสัญญาจำนอง
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ VS รีเทนชั่น
รีไฟแนนซ์บ้านกี่ปีถึงคุ้ม?
ประมาณ 3–5 ปี หรือเมื่อดอกเบี้ยโปรโมชันเดิมสิ้นสุด และรีไฟแนนซ์แล้วประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าค่าธรรมเนียม
การรีเทนชั่นได้กี่ครั้ง?
ทำได้มากกว่า 1 ครั้ง ขึ้นอยู่กับนโยบายธนาคารและประวัติการผ่อนของผู้กู้
รีไฟแนนซ์บ้านเสียค่าอะไรบ้าง?
มีค่าใช้จ่ายหลัก เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าอากร รวมแล้วมักอยู่ในระดับ หลักหมื่นบาท
รีเทนชั่นต้องเสียค่าธรรมเนียมไหม?
ส่วนใหญ่ ไม่มีค่าใช้จ่าย หรือมีเพียงเล็กน้อย
สรุปการรีไฟแนนซ์ VS การลดดอกเบี้ยบ้าน 2569
การเลือกรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชั่นขึ้นอยู่กับเป้าหมายของผู้กู้เป็นหลัก หากต้องการลดดอกเบี้ยในระยะยาวและยอมรับค่าใช้จ่ายเริ่มต้นได้ การรีไฟแนนซ์มักให้ความคุ้มค่ามากกว่า แต่หากต้องการความสะดวก รวดเร็ว และไม่อยากมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม การรีเทนชั่นก็เป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้ดี ดังนั้นควรเปรียบเทียบตัวเลขจริงและประเมินความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
สำหรับใครที่สนใจอ่านรีวิวโบรกเกอร์ : Review Brokers
บทความในเรื่องการลงทุนที่น่าสนใจ : Investing
คลังความรู้จากคุณน้า : Knowledge
